L'immobilier
sur les traces de la Bourse?
24 Août 2011-
Après
une année de flambée, le marché se calme. Victime
de ses excès, fragilisé par la morosité économique
et des conditions de crédit moins favorables, il pourrait
subir une décrue plus brutale que prévu. Le dossier
de L'Express pour guider acheteurs et vendeurs.
Les Bourses ont beau dégringoler, la croissance flancher,
l'austérité pointer son nez, ce propriétaire
d'un studio de 28 mètres carrés dans le XXème
arrondissement de la capitale ne veut pas en démordre. Son
appartement vaut 236 000 euros et pas un centime de moins. Il vient
d'ailleurs de refuser avec beaucoup de force et un peu de mépris
une offre à 230 000 euros. Malgré les semaines qui
passent sans aucune visite, ce jeune Parisien résiste, sourd
aux avertissements de son entourage.
Quels sont, département par département, ville
par ville, les prix de l'immobilier à l'achat ou à
la location?
Découvrez-le
grâce à notre moteur exclusif réalisé
avec les Notaires de France.
Comme lui, le marché immobilier s'accroche à son
passé récent, avec ses hausses vertigineuses et
ses surenchères dues à la frénésie
des acheteurs. Sans même se soucier des nuages qui s'accumulent
depuis le début de 2011. Cet aveuglement, accompagné
d'une vraie croyance dans la pierre, crée une situation
paradoxale: les transactions reculent sans pourtant que cela s'accompagne
d'une décrue des prix. Après une année 2010
époustouflante, ces derniers ont grimpé, en moyenne,
de 7% au deuxième trimestre 2011 en France, et de plus
de 20% à Paris. Une hausse cependant "en trompe-l'oeil",
selon Laurent Vimont, président du réseau d'agences
Century 21: elle cache en effet un vrai tassement et de fortes
disparités régionales. Si l'Ile-de-France, les Pays
de la Loire ou la Basse-Normandie semblent poursuivre leur ascension,
l'Alsace, la Bourgogne ou l'Aquitaine accusent déjà
des baisses.
Les acheteurs n'attendaient qu'un signe positif
Et ce n'est que le début. En cette rentrée 2011,
les
signaux de déprime du marché se multiplient,
du recul brutal de la demande à la désolvabilisation
des ménages, du durcissement de la politique d'octroi des
crédits par les banques jusqu'au coup de rabot probable
sur les aides gouvernementales (dispositif Scellier et prêt
à taux zéro plus). Et la crise de la dette souveraine,
qui s'éternise dans la zone euro, ne va rien arranger.
L'immobilier a beau être considéré comme une
valeur refuge, il n'a guère de chance d'échapper,
en 2012, à un environnement économique dégradé.
"Ce sont les secundo-accédants, familles déjà
propriétaires de leurs logements, qui ont fait repartir
le marché de la revente".
Fin 2010, la
reprise avait surpris par son ampleur et sa rapidité.
Le nombre des transactions avait grimpé de 550 000 à
700 000 en un an, et les prix s'étaient envolés,
notamment pour les appartements haut de gamme et les secteurs
les plus recherchés, comme le centre des grandes villes.
Un phénomène inédit et déroutant.
"Dans les cycles immobiliers, les phases de repli durent
plusieurs années. Après le krach de 1990, le marché
n'était ainsi reparti qu'en 1996-1997. Et encore, le redémarrage
a été très progressif. Or, cette fois-ci,
il a suffi de moins d'un an pour que la crise de 2008-2009 soit
effacée", analyse Olivier Eluère, économiste
spécialiste de l'immobilier au Crédit agricole.
L'explication d'un tel miracle? Face à la faiblesse de
l'offre -notamment dans le neuf- et au déficit chronique
de logements, les acheteurs n'attendaient qu'un petit signe positif
-en l'occurrence une légère baisse des prix, inférieure
à 10%- pour se lancer à nouveau dans un achat. "Ce
sont les secundo-accédants, familles déjà
propriétaires de leurs logements, qui ont fait repartir
le marché de la revente", souligne Michel Mouillart,
professeur à Paris X. Décidés à profiter
d'une éclaircie après deux ans de repli frileux,
ils n'ont eu de cesse d'alimenter la hausse, se précipitant
pour s'offrir un nouvel appartement et revendre le leur le plus
cher possible. Aujourd'hui, "ces ménages déjà
propriétaires, qui entretiennent la flambée, représentent
70% des transactions dans l'ancien", estime Bernard Cadeau,
président du réseau d'agences immobilières
Orpi. "Et suffisent, à eux seuls, à faire fonctionner
le marché", assure Michel Mouillart. Ils ne s'en privent
pas. "En embuscade, ces "chasseurs" d'appartements
de qualité peuvent se décider à signer en
moins d'une heure, négligeant de négocier des prix
pourtant élevés", observe Nathalie Naccache,
directrice des agences Century 21 Fortis Immo de Paris. Tandis
que les plus audacieux n'hésitent pas à surenchérir,
appelant parfois directement le propriétaire pour emporter
l'affaire.
Un redémarrage trop rapide de l'activité
Les investisseurs, de plus en plus nombreux en France, ont, eux
aussi, largement contribué à la récente envolée
des prix. Retraite à préparer, recherche d'un placement
plus sûr que la Bourse ou encore volonté de posséder
un bien tout en restant locataire: l'effet valeur refuge a joué
à plein ces derniers mois. Du côté du neuf,
les épargnants ont continué, jusqu'à la fin
de 2010, à plébisciter le dispositif Scellier, se
pressant notamment en décembre dernier pour obtenir la
réduction maximale d'impôts. Même engouement
dans l'ancien, où les studios et les 2-pièces ont
fait exploser les prix au mètre carré -ils sont
le plus souvent supérieurs de 20 % à ceux des appartements
plus grands- au-delà du raisonnable. Cette quête
désespérée de la petite surface a donné
lieu à des foires d'empoigne. "Ce studio dans le Marais,
proposé à 11 000 euros le mètre carré,
j'aurais pu le céder vingt fois. Tout le monde le voulait,
et lorsqu'il a été vendu j'ai été
insultée par des couples en furie", se souvient Nathalie
Naccache.
Les chiffres exclusifs du notariat
Pour la 11ème année consécutive, L'Express
et les Notaires de France renouvellent leur partenariat afin de
vous fournir des chiffres exclusifs concernant le marché
de l'immobilier. Les notaires disposent en effet d'une mine d'informations
d'une valeur sans égale sur le marché français,
avec notamment plus de 700 000 mutations immobilières transmises
chaque année par les offices de province. Ce sont les seules
données qui soient incontestables, puisqu'elles sont fondées
sur des transactions effectives: les chiffres que nous publions
cette année sont ainsi établis sur 600 000 ventes.
Ces informations sont collectées de manière quasi
systématique: lors de toute signature, les notaires recueillent
près de 80 données précises, dont 25% décrivent
le bien vendu (maison neuve ou ancienne, appartement, terrain
à bâtir...), avec sa surface, le nombre de pièces,
le prix de vente réel, etc.
Un traitement statistique permet ensuite de calculer, d'une part,
des valeurs moyennes (prix moyen au mètre carré),
d'autre part, des indices labélisés par l'Insee.
Le notariat a ainsi mis en place deux bases de données
immobilières, l'une pour l'Ile-de-France (base Bien), l'autre
pour la province (base Perval), dont L'Express a tiré des
centaines de chiffres exclusifs (arrêtés au 31 mars
2011), que nous publions, notamment quartier par quartier dans
les grandes villes de France. Certaines de ces informations peuvent
être consultées sur les sites Notaires.fr ou Immoprix.com.
Une situation explosive qui ne pouvait pas éternellement
durer. Contrairement aux Etats-Unis, à l'Irlande ou à
l'Espagne (où, il est vrai, l'offre est pléthorique),
le marché français n'a pas suffisamment purgé
ses excès lors de la crise de 2008. Après un redémarrage
trop rapide de l'activité, qui n'a pas permis de régler
le problème des prix surévalués, il présente
aujourd'hui de vrais signes de fragilité. Au deuxième
trimestre 2011, les ventes d'appartements neufs ont ainsi plongé
de 17%, après avoir accusé un recul de 21% au premier
trimestre. Tandis que le volume des transactions dans l'ancien
connaît lui aussi un tassement. "Le grippage est net
et brutal depuis le printemps", observe Thomas Laurentin,
PDG du site immobilier Drimki.
Le paradoxe, c'est que ce réajustement n'a pas encore
été suivi d'une baisse des prix. D'où un
début de blocage, avec notamment un rallongement de la
durée des transactions. Aujourd'hui, cette situation "creuse
les écarts entre les villes privilégiées
et les zones économiques moins favorisées, dans
lesquelles la baisse a déjà été engagée",
souligne une étude des Notaires de France (1).
En cette rentrée agitée, une correction générale
des prix -et pas seulement une stabilisation- paraît inéluctable,
avec bien sûr, souligne Olivier Bokobza, directeur général
délégué de BNP Paribas Immobilier résidentiel,
"un réajustement plus ou moins important selon les
régions".
Aujourd'hui, c'est net, "le marché contient déjà
en lui les prémices de la baisse", observe pour sa
part Stéphane Imowicz, le patron d'Ad Valorem. Il suffit
juste de vouloir le voir. D'autant qu'à force d'assister
à de fortes hausses de prix dans l'ancien (+ 141% entre
1998 et 2010) et dans le neuf (+ 84% pour la même période)
et à la remontée des taux, certains ménages
commencent à ne plus être capables d'acquérir
leur résidence principale.
Les couples modestes chassés des centres-villes
"Les acheteurs ne disposent pas de moyens illimités",
martèle Christian Rolloy, PDG de Promogim. "Au-dessus
d'un certain budget, ils ne peuvent plus payer. On est en train
d'assister à une désolvabilisation lente mais continue
de la clientèle", ajoute-t-il. Désormais, les
couples modestes et les primo-accédants sont de plus en
plus obligés de s'éloigner des centres-villes ou
de louer. Century 21 a ainsi calculé qu'en seulement un
an l'apport nécessaire pour acheter un appartement, pour
un ménage capable de rembourser 1 000 euros par mois, était
passé de 22 000 à 49 000 euros, soit 123% de plus!
Même le prêt à taux zéro renforcé
(PTZ+), très largement utilisé par les ménages
aux revenus moyens, ne semble pas suffisant pour s'offrir un logement
dans les zones tendues et chères comme l'Ile-de-France.
Atterrissage en douceur ou purge des hausses injustifiées?
Autant dire que pour la hausse des prix, aujourd'hui déconnectés
de toute réalité économique, "c'est
la fin de l'histoire", pronostique Frédéric
Monssu, président du groupe d'agences immobilières
Guy Hoquet. Désormais, les vendeurs, rois de l'année
2010, ne sont plus en position de force. "Les acheteurs reprennent
la main", estime Stéphane Atlan, directeur des agences
Royalimmo de la capitale. Surtout que, même dans le très
haut de gamme, "les acquéreurs ne veulent plus accepter
de hausses supplémentaires", affirme Charles-Marie
Jottras, président de Daniel Féau. Comme toujours,
ce sont les biens médiocres qui souffrent en premier. "Toutes
les offres abusives, comme ce 1er étage sombre d'un immeuble
du XVIIe arrondissement de Paris, affiché à 12 500
euros le mètre carré, ne passent plus", affirme
Roger Abecassis, président du groupe Consultants Immobilier.
Et les annonces d'appartements avec défauts sont condamnées
à traîner en vitrine, puisqu'aujourd'hui "plus
personne ne veut prendre de risque", souligne le directeur
de l'étude Caraudrey, à Paris. Les vendeurs les
plus pressés se voient, eux, contraints à consentir
des ristournes. Comme pour ce petit appartement mal conçu
du XIème arrondissement de Paris, qui a dû passer
de 9300 à 8500 euros le mètre carré pour
trouver preneur.
Pour tous les professionnels, l'affaire semble entendue: les
volumes et les prix vont certainement baisser dans les mois à
venir.
Le même tassement s'observe dans le neuf. "Le marché
est en train de se stabiliser", affirme Guy Nafilyan, PDG
de Kaufman & Broad. Voire de ralentir. Et ce malgré
un manque criant d'appartements, notamment en Ile-de-France. Un
signe qui ne trompe pas: les offres commerciales reprennent de
plus belle et vont s'intensifier en septembre, avec notamment
des logements exonérés de frais de notaires, pris
en charge par les promoteurs.
Pour tous les professionnels, l'affaire semble entendue: les
volumes et les prix vont certainement baisser dans les mois à
venir. Mais bien malin celui qui peut estimer l'ampleur de la
correction. Va-t-on assister, une fois de plus, à "un
atterrissage en douceur", comme le pense Bernard Cadeau?
Dans ce cas, le recul des volumes entraînerait (enfin) une
baisse de 5 à 10% des prix, laquelle permettrait de faire
revenir les acheteurs et donc de relancer les transactions. Ou
alors, morosité économique oblige, la pierre pourrait
être contrainte, cette fois-ci, de purger davantage ses
hausses injustifiées. Aujourd'hui, ce second scénario
semble tout à fait plausible. Car les menaces s'accumulent.
D'abord, les aides gouvernementales, qui soutiennent vigoureusement
l'immobilier depuis de nombreuses années, sont appelées
à fondre: à la recherche d'économies pour
réduire le déficit, le gouvernement va être
obligé de tailler dans les niches fiscales. En première
ligne, le dispositif Scellier, déjà moins intéressant
qu'à ses débuts, devrait subir un nouveau coup de
rabot en 2012. De quoi décourager encore plus des investisseurs
déjà en retrait depuis le début de l'année
(le secteur a enregistré une chute de 32% de ses ventes
en Scellier au 1er semestre 2011, selon la Fédération
des promoteurs immobiliers). Et provoquer, après une fin
d'année 2011 boostée par la perspective de l'amenuisement
des avantages fiscaux au 1er janvier 2012, une nouvelle crise
dans le neuf. Le PTZ+, destiné aux primo-accédants,
risque lui aussi d'être remanié. Un coup dur pour
les familles modestes, déjà contraintes de se passer
du Pass-Foncier, mesure supprimée depuis un an.
Les banques, en mal de fonds propres, pourraient en effet
fermer le robinet du crédit.
D'autres incertitudes pèsent également sur le marché.
L'évolution des taux d'intérêt, critère
essentiel pour la bonne tenue de l'immobilier, devrait être
moins favorable. Si les taux, qui ont déjà grimpé
de 0,75% cette année -excluant, selon Empruntis, 15% d'acheteurs-,
poursuivent leur ascension, le marché pourrait totalement
se bloquer. "Il existe encore une capacité d'absorption
de 1% supplémentaire. Au-delà, ce sera très
compliqué", analyse Olivier Bokobza.
Mais, ce que craignent encore davantage les professionnels, c'est
le durcissement -très probable- des conditions d'octroi
des prêts, "un vrai sujet de préoccupation",
insiste Michel Mouillart. Les banques, en mal de fonds propres,
pourraient en effet fermer le robinet du crédit. C'est
déjà parfois le cas: certains agents immobiliers
ont été récemment confrontés à
des refus de dossiers concernant des clients pourtant solvables.
Dans ces conditions, le scénario du ralentissement modéré
des prix deviendrait totalement obsolète. Et une bulle
immobilière, évoquée en mai dernier par le
Centre d'analyse stratégique, inquiet des "anticipations
à la hausse" du secteur, pourrait alors éclater.
Avec à la clef une crise et des prix en chute de 15 à
30%!
C'est dire que "2012 pourrait être l'année
de tous les dangers", affirme Michel Mouillart, entre désordres
macroéconomiques, difficultés des banques et enfin
période électorale, "qui donne toujours lieu
à un attentisme de la part des acheteurs", souligne
Bernard Cadeau. Certes, un véritable effondrement n'est
pas encore certain. L'immobilier répond à un besoin
de sécurisation et reste souvent le dernier rempart face
à l'adversité. En tout cas, les Français,
amoureux de la pierre, veulent continuer à le croire...
Crise
financière : le cycle des soixante ans
Par George SOROS*
La crise financière actuelle, provoquée par l’éclatement
de la bulle de l’immobilier aux États-Unis, marque
la fin d’une époque d’expansion du crédit
basée sur le dollar comme monnaie de réserve internationale.
Cette tempête financière est bien plus importante
qu’aucune autre depuis la Seconde Guerre mondiale.
Pour comprendre ce qui se passe, il nous faut un nouveau paradigme,
qui est contenu dans la théorie de la réflexivité
que j’ai exposée dans mon livre L’alchimie de
la finance il y a 20 ans. Cette théorie démontre
que les marchés financiers ne tendent pas à l’équilibre.
Une perception biaisée et de fausses idées de la
part des acteurs boursiers entraînent une incertitude et
une imprévisibilité non seulement des cours des
marchés, mais également des fondamentaux que ces
cours sont censés représenter. Sans intervention,
les marchés ont tendance à osciller entre des extrêmes
d’euphorie et de désespoir.
Mais justement du fait de leur instabilité intrinsèque,
les marchés financiers sont contrôlés par
des autorités chargées de placer des limites à
ces extrêmes. Mais ces autorités sont elles-mêmes
humaines et donc également sujettes à des perceptions
biaisées et à des idées fausses. Et l’interaction
entre les marchés financiers et les autorités de
régulation financière est elle aussi réflexive.
Les cycles d’expansion et de récession s’articulent
en général autour du crédit, et comprennent
toujours un biais ou une idée fausse – le plus souvent
incarné par l’incapacité à percevoir
une connexion réflexive et circulaire entre le crédit
et la valeur du nantissement. La récente expansion du marché
immobilier américain en est un exemple-type.
Mais la superexpansion des soixante dernières années
est un cas plus compliqué. Chaque fois que l’expansion
du crédit a été menacée, les autorités
financières sont intervenues, en injectant des liquidités
et en stimulant l’économie par divers moyens. Leurs
interventions ont créé un système d’incitations
asymétriques – aussi connu sous le terme d’aléa
moral – qui a encouragé une expansion toujours plus
grande du crédit. Ce système a connu un tel succès
que les gens en sont venus à croire à ce que l’ancien
président américain Ronald Reagan appelait «
la magie du marché » et ce que personnellement j’appelle
l’intégrisme du marché.
Les intégristes pensent que les marchés boursiers
tendent à l’équilibre et que le bien commun
n’est jamais mieux servi qu’en laissant chacun veiller
à son propre intérêt. Ceci est à l’évidence
une idée fausse, parce que c’est bien l’intervention
des autorités qui a empêché l’effondrement
des marchés et non les marchés eux-mêmes.
L’intégrisme du marché s’est néanmoins
imposé comme l’idéologie dominante dans les
années 1980, lorsque les places financières ont
commencé à se mondialiser et que les Etats-Unis
ont commencé à accuser un déficit de leur
compte courant. Depuis 1980, les réglementations ont été
progressivement assouplies au point d’avoir pratiquement
disparu.
La mondialisation a permis aux États-Unis d’aspirer
l’épargne du reste du monde et de consommer plus qu’ils
ne produisent, avec un déficit du compte courant atteignant
6,2 pour cent du PIB en 2006. Les marchés boursiers ont
encouragé les consommateurs à emprunter en leur
présentant des instruments toujours plus sophistiquées
et des clauses toujours plus avantageuses. Les autorités
se sont fait les complices de ce processus en intervenant chaque
fois que le système financier global était menacé.
La superexpansion a échappé à tout contrôle
lorsque les nouveaux produits sont devenus tellement compliqués
que les autorités n’étaient plus en mesure
de calculer les risques encourus et qu’elles ont commencé
à s’en remettre aux méthodes de gestion du
risque des banques elles-mêmes. Parallèlement, les
agences de notation se sont aussi fiées aux informations
fournies par les concepteurs des produits financiers. Il s’agit
là d’une choquante abdication de responsabilité.
Tout ce qui pouvait mal aller est mal allé. Ce qui a débuté
avec la crise des « subprimes » s’est étendu
à tous les titres adossés à des créances
obligataires, a mis en péril les assurances municipales
et de prêt hypothécaire et les compagnies de réassurances,
et a menacé de faire effondrer tout le marché des
CDS, évalué à plusieurs milliers de milliards
de dollars. Les engagements des banques d’investissement
dans les acquisitions par emprunt se sont transformés en
passif. Les fonds spéculatifs neutres au marché
se sont révélés n’être pas neutres
du tout et ont dû être liquidés. Le marché
des effets de commerce adossés aux actifs s’est trouvé
paralysé et les instruments spéciaux d’investissement
établis par les banques pour faire disparaître les
prêts hypothécaires de leurs bilans ne trouvent plus
de financement extérieur.
Le coup final a été porté lorsque les prêts
interbancaires, au cœur du système financier, se sont
interrompus parce que les banques ont dû revoir la gestion
de leurs ressources et ont dû renoncer à faire confiance
à leurs homologues. Les Banques centrales ont été
amenées à injecter des quantités sans précédent
de liquidités et à faire crédit à
un nombre sans précédent d’institutions sur
tout un éventail d’actions et d’obligations.
Toutes ces interactions ont fait de cette crise la plus grave
depuis la Seconde Guerre mondiale.
Cette période d’expansion du crédit doit à
présent être suivie d’une période de
contraction, parce que certains des nouveaux instruments et pratiques
de crédit sont douteux et intenables. De plus, la capacité
des autorités financières américaines à
stimuler l’économie est entravée par la réticence
des autres pays à accumuler encore plus de dollars comme
monnaie de réserve.
Jusqu’à récemment, les investisseurs espéraient
que la Réserve fédérale américaine
(la Fed) ferait ce qu’il fallait pour éviter une récession,
parce que c’est ce qu’elle a toujours fait. Aujourd’hui,
ils doivent admettre que la Fed n’est peut-être plus
en mesure d’agir. Avec des prix stables du pétrole,
des produits alimentaires et des autres matières premières,
et une devise chinoise qui s’apprécie un peu plus
vite, la Fed doit maintenant se préoccuper de l’inflation.
Si les taux d’intérêt sont abaissés au-delà
d’un certain point, le dollar subira à nouveau des
pressions et les obligations à long terme auront en fait
un meilleur rendement. Il est impossible de définir ce
point, mais une fois atteint, la Fed n’aura plus aucun moyen
à sa disposition pour stimuler l’économie.
Bien qu’une récession du monde industrialisé
soit aujourd’hui plus ou moins inévitable, la Chine,
l’Inde et certains pays producteurs de pétrole font
l’expérience d’une très forte tendance
contraire. Il est donc probable que la crise financière
actuelle provoque, au lieu d’une récession globale,
un réajustement radical de l’économie mondiale,
avec un déclin relatif des États-Unis et l’émergence
de la Chine et d’autres pays en développement. Le
risque persiste toutefois que les tensions politiques engendrées
par la crise, dont le protectionnisme américain, bouleverse
l’économie globale et plonge le monde dans une récession
– ou pire.
* George Soros est président du Soros Fund Management
et de l’Open Society Institute.
©Project Syndicate, 2008. Traduit de l’anglais par
Julia Gallin
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